Empieza aquí antes de comprar. Un contrato triple-net traslada impuestos, seguro y mantenimiento al inquilino, y eso es lo que vuelve pasivo al ingreso — pero lo "pasivo" se gana en el análisis, no se asume. El activo es un crédito y un contrato envueltos en un edificio. Leemos el crédito primero.
Una propiedad NNN es, en palabras simples, un edificio que posees y donde el inquilino paga los impuestos, el seguro y el mantenimiento además de la renta. Tú cobras un cheque neto. La disciplina está en asegurar que ese cheque sea duradero.
"NNN" son los tres netos — neto de impuestos, neto de seguro, neto de mantenimiento. En un triple-net verdadero el inquilino carga con los tres, así que la renta llega sin el peso operativo que normalmente absorbe un propietario. Por eso el ingreso se llama pasivo: no hay techo que presupuestar, ni renovación de seguro que perseguir, ni apelación de impuesto predial que presentar. Pero la palabra esconde un espectro. Un contrato puede ser NN (el propietario conserva techo y estructura), NNN, o absolute net (el inquilino asume todo el riesgo hasta la losa). Saber cuál estás comprando es la diferencia entre un cupón y un trabajo de medio tiempo.
La mayor parte del ingreso net-lease de un solo inquilino viene de un conjunto conocido de formatos: comida rápida (Starbucks, Chipotle, Raising Cane's), autopartes y servicio (AutoZone, O'Reilly, Take 5), dollar stores (Dollar General, Family Dollar), farmacia, y combustible y conveniencia. Cada uno tiene su propia firma de riesgo — un QSR vive o muere por las ventas de la tienda, una estación por el expediente ambiental, un dollar store por el crédito de la matriz. El formato te dice dónde mirar; el contrato y el crédito te dicen cuánto vale. Los criterios completos de inquilino están en la página de asesoría NNN.
Quién firma la renta y si puede pagarla durante todo el plazo. Grado de inversión corporativo cotiza más ajustado que un solo franquiciado; lee el garante real, no la marca del letrero.
Diez o más años remanentes con aumentos incorporados protegen contra la inflación y el riesgo de re-arriendo. Una renta plana por quince años pierde valor en silencio cada año.
Ser dueño del suelo, no de un leasehold sobre tierra ajena. La esquina irremplazable es lo que sostiene el valor si el inquilino se va.
Los conteos de tráfico, el acceso y los hogares deciden si el inquilino renueva — y a qué renta. Los fundamentos del inmueble sobreviven al contrato.
Absolute net vs. NN. Si el propietario aún posee techo y estructura, ese costo de capital futuro pertenece a tu análisis hoy.
La renta como porción de las ventas dice si la ubicación puede realmente cargar la renta. Una cobertura ajustada es un problema de renovación esperando ocurrir.
El trabajo es separar el ingreso real del que se promociona. Leemos el garante detrás del contrato, el plazo remanente y el calendario de escaladores, la cobertura renta-ventas en la unidad, y la calidad del suelo si el inquilino alguna vez se va. El cap rate es lo último que miramos, no lo primero — porque un mismo cap de titular puede envolver un contrato corporativo a veinte años o un deal de un solo operador a tres años de decidir su renovación. No son el mismo activo, y no deberían cotizar al mismo precio. La tesis, los criterios de inquilino y cómo trabajo están en las páginas de insights y asesoría.
Un edificio de un solo inquilino donde el inquilino paga impuestos, seguro y mantenimiento además de la renta, de modo que el propietario cobra un ingreso neto con poca o ninguna responsabilidad operativa.
Normalmente entre mid-5% y high-7%, según el crédito del inquilino, el plazo remanente, los escaladores y la ubicación. Inquilinos de grado de inversión a plazos largos cotizan más ajustado; franquiciados o plazos cortos cotizan más amplios.
El inquilino, en un triple-net verdadero. En un double-net (NN) el propietario suele conservar techo y estructura, así que lee el contrato para saber exactamente qué costos se trasladan.
En gran medida sí cuando el contrato es absolute net, el plazo es largo y el inquilino tiene garantía corporativa. Lo pasivo se gana en el análisis — un crédito débil o un contrato con techo retenido lo vuelve mucho menos automático.
Envíame el OM y el rent roll. Te digo cuál es el cap real, dónde está el riesgo y si vale la pena avanzar — independiente, del lado del comprador, sin compromiso.
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Las propiedades NNN son una parte de un mandato más amplio de net-lease de un solo inquilino. Mira la tesis completa, los criterios de inquilino y cómo trabajo.
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